En esta entrevista Fausto Bañuelos nos comenta la manera de cumplir con la Ley Antilavado en la compra de Inmuebles (venta de casa, terreno, departamento) en México.
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¿Qué es el “lavado de dinero”?
En México se le denomina OPERACIONES CON RECURSOS DE PROCEDENCIA ILÍCITA.
Esto fue porque el Congresista quiso que la amplitud del tipo penal fuera más allá del “dinero” y por esto usó el sustantivo “recursos”. Ahora, la respuesta sencilla es que se trata de un delito en el cual se pretende ocultar el origen ilícito de los recursos, para hacerlo pasar por lícito y poder usarlo con libertad dentro del sistema financiero y económico.
La respuesta compleja es que, debido a la tipificación usada en el 400 Bis, este delito puede realizarse de múltiples maneras, imagínate que hay, cuando menos, 80 “injustos” o acciones que podrían ser consideradas como ORPI.
La actividad inmobiliaria ¿es una actividad considerada como vulnerable al “lavado de dinero”?
Si, completamente. La fracción V del artículo 17 establece lo siguiente fracción. Esta fracción contempla 3 actividades principales: desarrollo, compraventa e intermediación. He visto que muchos PI’s piensan que no están obligados o que no es muy importante y es peligrosísimo tener está idea.
El profesional inmobiliario, al “intermediar” en una compraventa, ¿está obligado a algo? ¿Debe presentar aviso? O ¿basta con el aviso del Notario? Sí. Para saber si se realiza una obligación vulnerable, no basta con realizar la actividad, hay que atender al umbral de identifican. En el caso de esta actividad es “siempre”. Por lo que el PI que ha hecho intermediación para compraventa de bienes inmuebles, desde la primera operación de compraventa, está obligado no solo al AVISO, sino al cumplimiento de TODAS las obligaciones del Régimen PLDFT al que está sujeto.
¿Cuántas obligaciones tiene el Profesional Inmobiliario en materia antilavado? Las obligaciones principales de Régimen PLDFT las encontramos en el artículo 18. Este artículo tiene 6 fracciones por lo que normalmente se tiene la idea -muy equivocada- de que son 6 obligaciones o un poquito más. La verdad es que son más de 60 obligaciones puntuales… Algunas son de una sola vez, como darse de alta, otras son contingentes, pero existen muchas obligaciones que deben observarse en cada operación. Las básicas son: • Identificación del cliente o usuario. • Conocimiento del cliente o usuario. • Integración del EUI • Envío de avisos • Resguardo de la información • Encargado de Cumplimiento • Manual de Cumplimiento • Respetar límites del pago en efectivo
¿Cuáles son los riesgos de no cumplir o de hacerlo de forma deficiente? Pues los riesgos son muchos y las consecuencias derivadas de estos pueden ir de graves a catastróficas. No es mi intención sonar alarmista, pero para empezar, las multas son muy altas. Por ejemplo, la multa por no presentar un aviso es de entre 10,000 y 65,000 UMAs, es decir, entre 896,200 y 5,825,300. Esa es la multa de UN solo aviso. Pero además, supongamos que un PI omitió el envío de un aviso en el cual debía haber notificado la intermediación de dos operaciones que sucedieron ese mes. La Autoridad podría elegir ponerle la multa de 10,000 a 65,000 o el equivalente a entre el 10% y el 100% del valor de CADA operación no avisada.
¿Cuáles son las restricciones al pago en efectivo? Este es un tema que genera muchos problemas, especialmente en la industria inmobiliaria. Los artículos 32 y 33 de la LFPIORPI, establecen la restricción de pagar o recibir el pago en efectivo para CIERTAS actividades: a. Compraventa de bienes inmuebles 8,025 UMAs o $719,200.50 pesos. b. Compraventa de vehículos a, m y t 3,210 UMAs o $287,680.20 c. Compraventa de relojes, joyería, metales preciosos, piedras preciosas y obras de arte. d. Adquisición de boletos para juegos, concursos o sorteos y pago de premios de estos e. Servicios de blindaje f. Compraventa de acciones o partes sociales g. Arrendamiento de bienes inmuebles Por otro lado, existe una obligación puntual que tiene los Notarios Públicos de IDENTIFICAR la forma en que se pago el inmueble. Pero no solo es “identificar”, pues la obligación consiste en identificar: monto, fecha, forma de pago y moneda o divisa con que se pagó. Esto implica que se deben entregar al Notario TODOS LOS COMPROBANTES de pago para que sean relacionados en la escritura, de lo contrario, las consecuencias pueden ser graves. Principales estrategias de cumplimiento. La primera y más importante de todas, es contar con Manual de Cumplimiento. Este documento es importantísimo porque con el se realiza la “instrumentación” de las leyes, al procedimiento de cumplimiento de la organización. Luego viene la implementación, mediante un proceso de capacitación. Hay que brindar herramientas eficientes a los colaboradores, porque el Manual será el documento de consulta.
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